賣房子時，賣方最關心的稅負之一就是「土地增值稅」。它是針對土地持有期間自然漲價部分所課徵的稅，金額往往不小。了解計算方式與自用住宅優惠，才能在交易前做好規劃。
土地增值稅課的是什麼？
土地增值稅是就土地移轉時的「漲價總數額」課稅，也就是以本次移轉的公告土地現值，減去前次移轉現值（或原規定地價）並扣除物價指數調整後的差額為稅基。只有土地有增值稅，建物本身則課徵契稅。
一般用地的累進稅率
一般用地依漲價倍數適用三級累進稅率：
- 漲價總數額未達原地價 1 倍：20%
- 達 1 倍以上未達 2 倍：30%
- 達 2 倍以上：40%
持有期間滿20年、30年、40年以上者，超過部分還可享有減徵優惠，鼓勵長期持有。
自用住宅用地的10%優惠稅率
符合自用住宅用地條件者，可適用單一10%優惠稅率，遠低於一般稅率。主要條件包括：土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記、出售前1年內無出租或營業使用、都市土地面積未超過3公畝（約90.75坪）或非都市土地未超過7公畝。
一生一次與一生一屋
自用住宅優惠分兩種：「一生一次」每人一輩子可使用一次；用過之後若再符合條件，可改用「一生一屋」，但有持有與設籍滿一定期間、且名下僅有一處自用住宅等更嚴格的限制。妥善運用這兩項優惠，能大幅降低售屋稅負。
申報與試算建議
土地增值稅由賣方負擔，於訂約之日起30天內由買賣雙方共同申報。由於稅額受公告現值、持有年限與優惠適用影響甚大，建議在簽約前先請地政士試算，確認是否符合自用優惠並評估最佳出售時機。
※本文內容僅供參考，實際稅額與適用條件請以各地稅捐稽徵機關核定為準，並建議洽詢專業地政士。
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