向銀行貸款買房時，一定會聽到「抵押權設定」。這是房貸能順利撥款的關鍵程序，也是保障債權人權益的重要登記。本文帶你了解抵押權設定的意義、流程與費用。
什麼是抵押權設定？
抵押權是債權人（通常是銀行）對借款人提供的不動產所取得的擔保物權。借款人仍可使用房屋，但若日後無法清償債務，銀行有權聲請法院拍賣該不動產並就賣得價金優先受償。完成設定登記後，抵押權才正式對外發生效力。
常見的設定金額：本金最高限額抵押權
實務上銀行多採「本金最高限額抵押權」，設定金額通常為實際貸款額的1.2倍。例如貸款1,000萬元，會設定1,200萬元的抵押權，目的是涵蓋本金、利息、遲延利息及違約金等費用。設定金額較高並不代表多借錢，民眾不必過度擔心。
抵押權設定的流程
- 對保：借款人與銀行簽訂借款契約、抵押權設定契約書。
- 備齊文件：準備所有權狀、身分證明、印鑑章等。
- 送件登記：由地政士檢附文件向地政事務所申辦抵押權設定登記。
- 撥款：登記完成、他項權利證明書核發後，銀行確認設定無誤即撥款。
會產生哪些費用？
抵押權設定的主要費用包括：登記規費（依設定金額的1‰計收）、書狀費，以及委託地政士辦理的代書費。相較於貸款金額，這些費用比例不高，但仍應事先了解。
貸款還清後別忘了塗銷
當房貸全部清償完畢，銀行會交付清償證明與相關文件，這時應辦理「抵押權塗銷登記」，把銀行的抵押權從謄本上塗除，房屋產權才算完全乾淨。許多人還完貸款卻忘了塗銷，日後出售或再貸款時才發現麻煩，建議盡早委託地政士辦理。
※本文內容僅供參考，實際費用與流程請以各銀行及地政機關規定為準，並建議洽詢專業地政士。
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