2021年7月上路的「房地合一稅2.0」，是現行不動產交易最重要的所得稅制度。只要是2016年1月1日以後取得的房地，出售獲利就要依本制度課稅。本文整理稅率級距、持有期間計算與自住優惠，幫你在賣房前先掌握稅負。
課稅對象與獲利如何認定
房地合一稅針對「房地交易所得」課稅，計算公式為：成交價額減除取得成本、相關費用及依規定可減除的土地漲價總數額後的餘額。簡單說，就是針對「賣價扣掉買價與相關成本後的實際獲利」課稅，而非整個成交金額。
持有期間決定稅率高低
個人交易境內房地，依持有期間長短適用不同稅率，持有越久、稅率越低：
- 持有 2 年以內：45%
- 持有超過 2 年、未逾 5 年：35%
- 持有超過 5 年、未逾 10 年：20%
- 持有超過 10 年：15%
持有期間自房地完成所有權移轉登記日起算，至交易日（訂約日）止。
自用住宅的10%優惠與400萬免稅額
符合自住條件者，可享有更優惠的稅負：課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過部分適用 10% 優惠稅率。例如課稅所得 600 萬元，扣除 400 萬免稅額後，餘 200 萬元以10%計算，應納稅額為 20 萬元。
自住要件包括：個人或其配偶、未成年子女於該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿6年、交易前6年內無出租或供營業使用，且本人、配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過此優惠。
換屋族別忘了重購退稅
「賣舊買新」或「先買後賣」的換屋族，只要出售與重購時間相差在2年內並符合條件，可申請重購退稅。換大屋全額退、換小屋按比例退，能有效減輕換屋稅負。
申報期限要注意
房地完成移轉登記日的次日起算30天內，無論有無獲利都必須辦理申報，逾期將被處罰。建議委託地政士協助試算與申報，正確列舉成本費用，合法節稅。
※本文內容僅供參考，稅率與規定請以財政部最新公告及實際個案為準，並建議洽詢專業地政士或會計師。
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